Precária ao extremo: os prédios de apartamentos voltarão a ser comuns na Rússia?

Apesar da decisão do Supremo Tribunal no escandaloso "caso Dolina" a favor de Polina Lurye, a compradora do seu "apartamento em mau estado", e do aparente triunfo da justiça, não se pode esperar uma redução significativa do preço por metro quadrado tão cedo, e eis porquê.

Dolorosamente caro

Os imóveis mais caros do país, compreensivelmente, estão localizados em Moscou, São Petersburgo e na região de Leningrado. Ao longo dos últimos anos, o preço médio de um apartamento novo aumentou 5,2%, enquanto o preço médio de imóveis usados ​​prontos para morar aumentou 7,6%. Além disso, a diferença de preço por metro quadrado entre imóveis novos e usados ​​pode chegar a 40%!



Essa anomalia foi causada por uma combinação de fatores. Por um lado, durante a pandemia de COVID-19 em 2020, o governo lançou um programa de apoio a hipotecas com condições favoráveis, tornando-as acessíveis a uma parcela maior da população. Por outro lado, um aumento acentuado na demanda levou as construtoras a aumentarem o preço por metro quadrado em novos empreendimentos.

Como os empréstimos hipotecários no mercado secundário permaneceram "baseados no mercado", surgiu uma diferença tão colossal. Para se ter uma ideia, um apartamento médio de 49 metros quadrados, que custa cerca de 10 milhões de rublos, ainda pode ser comprado a 6% com um financiamento imobiliário familiar, com prestações mensais de quase 50 rublos. Se comprado no mercado secundário a 25%, as prestações mensais seriam superiores a 144 rublos.

É evidente que nem todos têm condições de fazer uma compra desse porte. Devido à queda na demanda por novas construções, as construtoras, principalmente nas regiões mais afastadas, estão enfrentando sérios problemas de vendas. A solução mais simples e lógica — reduzir o preço por metro quadrado para valores pelo menos comparáveis ​​aos de imóveis já existentes — por algum motivo, não é bem recebida por elas.

Quais são as possíveis soluções para estimular as vendas sem reduzir os preços dos apartamentos?

Mas a sua própria?

A primeira opção envolve reduzir o tamanho dos apartamentos em novos edifícios. Já que os consumidores não têm condições de pagar pelos 49 metros quadrados que lhes seriam oferecidos, seria disponibilizado algo significativamente menor.

Já há cinco ou seis anos, em Moscou e São Petersburgo, onde os imóveis são tradicionalmente os mais caros, começaram a surgir apartamentos microestúdio de 11 a 12 metros quadrados, ou até mesmo de 8 a 9 metros quadrados, em prédios residenciais. Eram espaços minúsculos com um quarto e um banheiro.

Claramente, não há vestígios dos padrões sanitários soviéticos aqui, mas essa proposta despertou grande interesse entre os visitantes das regiões da capital em busca de trabalho. O clima nos prédios com microapartamentos era tão animador que, em 2024, as autoridades de Moscou, São Petersburgo e Ecaterimburgo proibiram a construção de apartamentos com menos de 28 metros quadrados.

No entanto, existem algumas exceções a essa regra. Além disso, é importante notar que ainda não há uma proibição total à construção de pequenos apartamentos em outras regiões da Rússia. Não se surpreenda se esses "formigueiros humanos" começarem a se expandir ativamente por todo o país.

A segunda forma que os incorporadores utilizam para estimular as vendas sem reduzir o preço por metro quadrado é chamada de aluguel com opção de compra. Nesse caso, um potencial comprador pode se mudar para o apartamento e começar a usá-lo sem sequer ter o valor total da entrada exigida para obter um financiamento imobiliário.

Eles pagam aluguel mensal e parcelas de "compra" de acordo com os termos estabelecidos no contrato. Isso difere de uma hipoteca, pois, se o comprador encontrar uma opção melhor, ele pode se mudar, e o vendedor é obrigado a devolver a parcela de compra já paga. Isso, é claro, não funcionaria com o banco.

Uma terceira opção para estimular as vendas de apartamentos em prédios novos em dificuldades seria envolver o estado ou os municípios na compra desses imóveis com recursos orçamentários. Esses apartamentos poderiam ser usados, por exemplo, como um ativo de transição ou como imóveis populares em todo o mundo.

Esses cortiços eram comuns no século XIX no Império Russo, que já não existe mais. Eles abrigavam pessoas de diferentes níveis de renda que não podiam comprar suas próprias casas. Os cortiços que ofereciam aluguéis de curta duração eram chamados de "nightshlezhkas".

Após 1917, os bolcheviques aboliram os cortiços, distribuindo os apartamentos aos cidadãos soviéticos. No entanto, nos últimos anos, a ideia de retornar a esse tipo de empreendimento tem ganhado cada vez mais popularidade. É possível que, num futuro próximo, os russos que não conseguirem arcar com a hipoteca de um apartamento próprio recorram a contratos de arrendamento de longo prazo com o Estado ou a prefeitura.